Vivienda de Interés Social: más que un ajuste normativo, un cambio estructural de riesgos para el sector constructor

El nuevo decreto sobre VIS redefine precios, traslada riesgos al constructor y exige anticipación jurídica y financiera para preservar la viabilidad de los proyectos.

Publicado por Greystone Consulting Group Latinoamérica. 

El Gobierno Nacional publicó un proyecto de decreto que redefine las reglas del juego para la Vivienda de Interés Social (VIS), pues fija el precio como regla general al tope de 135 SMMLV, exige que el precio sea determinado y expresado en pesos colombianos desde las etapas iniciales del negocio (fase de preventa) y prohíbe la indexación posterior al salario mínimo, salvo ajustes extraordinarios sustentados en el  Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Este proyecto de decreto está abierto a comentarios de la ciudadanía hasta el próximo 24 de enero de 2026. 

El gobierno ha enfatizado que la medida es un mecanismo de protección al consumidor y armonización normativa. No obstante, cada decisión jurídica tiene un impacto en los actores económicos, por lo que se prevé que, en caso de que esta norma sea promulgada, se introduzcan nuevos riesgos regulatorios, contractuales y financieros que el sector constructor debe gestionar de forma anticipada. 

¿Qué cambiaría? 

En Colombia el precio de la VIS ha estado sujeto a rangos como valores determinables en proyectos de largo plazo, donde el precio final se ajustaba conforme a dinámicas económicas, en particular, el salario mínimo. Esta lógica permitió absorber riesgos propios de la duración del ciclo constructivo. 

El proyecto de decreto introduce un cambio en ese entendimiento: 

• El tope de 135 SMMLV se convierte en un límite operativo uniforme. 

• Se prohíbe la indexación posterior del precio del inmueble asociado al salario mínimo legal mensual vigente. 

• Se traslada al constructor la obligación de cerrar precio en pesos desde la preventa, aun cuando los costos reales del proyecto se materializan a lo largo del tiempo. 

En la práctica, el decreto consolida normativamente una interpretación adoptada por la Superintendencia de Industria y Comercio en la Circular Externa 004 de 2024, que explica que las constructoras deben informar el precio en pesos colombianos y que el consumidor solo está obligado a pagar el valor informado al momento de manifestar su voluntad de compra.  

Esto implica que, incluso si el decreto no se expide en su versión final, el riesgo regulatorio ya está activo. 

Los desafíos clave para el sector constructor 

Desde un análisis económico del derecho, la intervención plantea incentivos que merecen especial atención: 

1. Riesgo de desincentivo a nuevos proyectos VIS: la imposición de topes rígidos y la eliminación de mecanismos de indexación pueden llevar a que algunos actores decidan no desarrollar VIS, especialmente en ciudades principales donde los costos de suelo y financieros son más altos. 

1. Impacto territorial desigual: un tope uniforme obliga a equiparar precios entre ciudades con realidades económicas distintas, afectando la viabilidad de proyectos en mercados con mayores costos estructurales. 

1. Mayor exposición a contingencias contractuales y sancionatorias: la omisión o imprecisión en la fijación temprana del precio puede ser considerada práctica abusiva, con consecuencias administrativas y reputacionales relevantes. 

1. Desalineación entre costos reales y variable regulatoria: los estudios oficiales muestran que el salario mínimo no refleja la estructura real de costos de la construcción, donde la mano de obra representa cerca del 12% del total, mientras que insumos, suelo y costos financieros tienen un peso significativamente mayor  

 

Este nuevo escenario exige del sector inmobiliario y constructor una estrategia regulatoria de anticipación de los riesgos como rediseñar esquemas de preventa, contratos y fiducias bajo el nuevo estándar de precio en pesos. 

• Evaluar la viabilidad económica de proyectos VIS por territorio, considerando el impacto real del tope. 

• Identificar alternativas técnicas de ajuste de precios soportadas en el ICCE. 

En este contexto, Greystone acompaña a sus clientes del sector constructor en la lectura estratégica del entorno regulatorio, combinando análisis jurídico, económico y de política pública para anticipar riesgos normativos antes de que se materialicen en sanciones o proyectos inviables, diseñar estrategias de cumplimiento inteligente, alineadas con la realidad financiera del negocio y acompañar decisiones de inversión y estructuración de proyectos en un entorno regulatorio cambiante. 

Greystone Consulting Group Latam