Reforma al Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia: Los cambios que trae el Proyecto de Ley 397 de 2024

El nuevo marco legal redefine la propiedad horizontal, introduce reglas más exigentes para administradores y asambleas, e impulsa la adopción de tecnologías para fortalecer la convivencia y la gobernanza comunitaria..

Publicado por Greystone Consulting Group Latinoamérica.

El Proyecto de Ley 397 de 2024 que hoy se encuentra en discusión por parte del Congreso de la República de Colombia busca modernizar un marco normativo que no se actualiza desde 2001, adaptando el régimen de propiedad horizontal a las realidades actuales del mercado inmobiliario, la administración y la convivencia en inmuebles urbanos. Esta iniciativa representa una oportunidad estratégica para actores del sector inmobiliario, financiero y servicios asociados, pero también implica desafíos regulatorios y de gestión que deben anticiparse para proteger inversiones y fortalecer la competitividad.

¿Cuáles son las modificaciones claves que trae este Proyecto de Ley?

• Redefinición del concepto y alcance de propiedad horizontal. Esta redefinición moderniza el marco conceptual para hacerlo más inclusivo, coherente con las dinámicas urbanas y rurales actuales, y alineado con una función social y ambiental estratégica, sentando las bases para un régimen más robusto y adaptado a nuevos retos y actores.
• Fortalecimiento de la administración. Se exigen procesos más rigurosos de selección y responsabilidades del administrador, con reglas sobre rendición de cuentas y transparencia financiera.
• Normas claras para asambleas. Se incorporan disposiciones para facilitación de asambleas virtuales y presenciales, quorum, y mecanismos de votación eficientes.
• Manejo de bienes comunes y privados. Regulación específica sobre mantenimiento, modificaciones y destino de áreas comunes, alineando intereses colectivos y particulares.
• Resolución de conflictos. Inclusión de mecanismos obligatorios de conciliación previa antes de procedimientos judiciales para conflictos internos.
• Sanciones y régimen disciplinario. Nuevos parámetros para sancionar incumplimientos de reglas sin afectar derechos fundamentales.
• Mayor participación de copropietarios. Se refuerzan derechos y deberes, fomentando una cultura participativa activa en la toma de decisiones.
• Incorporación de tecnologías. Se reconoce el rol de las tecnologías para la administración, la comunicación y la seguridad en las propiedades horizontales.

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Los impactos que traen estas modificaciones al sector

• El sector inmobiliario y los desarrolladores deberán hacer ajustes contractuales y administrativos para cumplir con las nuevas reglas.
• Empresas de administración y gestión inmobiliaria deberán profesionalizar sus procesos para cumplir con exigencias de transparencia y control.
• Entidades financieras y jurídicas encontrarán un marco más robusto para mitigar riesgos asociados a inmuebles en propiedad horizontal.
• Copropietarios y residentes asumen un rol más activo y corresponsable en la gestión y vigilancia de sus comunidades.

Una invitación a la adaptación estratégica

Esta reforma impulsa un cambio cultural y operativo en el manejo de la propiedad horizontal en Colombia. Las empresas que integren estratégicamente sus disposiciones en su operación estarán mejor posicionadas para minimizar riesgos legales, optimizar la gestión y consolidar relaciones de confianza con usuarios e inversionistas, en un escenario regulatorio más exigente y transparente.

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